a) Préstamos tipo fijo.

El tipo de interés aplicable durante toda la vida de la operación se mantiene constante y se fija en el momento de contratación.

b) Préstamos tipo variable (revisable).

El tipo de interés aplicable en la operación se obtiene tomando como base un índice (tipo referencial) al que se suma un diferencial constante. El tipo de interés se ajustará periódicamente en función del comportamiento de la referencia tomada como base. Las referencias más utilizadas publicadas por el Banco de España son:

• Índice de referencia de préstamos hipotecarios de los bancos.

• Índice de referencia de préstamos hipotecarios de las cajas de ­ahorros.

• Índice de referencia de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades.

• Índice CECA.

• Deuda Pública

• Euribor a un año.

c) Préstamos tipo mixto.

Funcionan como un préstamo a tipo fijo durante un determinado período de tiempo y posteriormente se convierten en un préstamo de interés variable durante el resto de la vida de la operación.

En las operaciones de amortización con tipos de interés mixto o variable, en el momento de la contratación no se conocen los tipos de interés a aplicar durante los diferentes períodos que dura la operación. En dicho momento se pacta el importe prestado, la duración de la operación, el tipo de interés a aplicar durante el primer período (denominado tipo de interés de salida), el tipo de interés de referencia, en base al cual se va modificando el tipo de interés de los restantes períodos y el diferencial a añadir al tipo de referencia.

El período de revisión del tipo de interés puede ser trimestral, semestral, anual, etc.

Para la revisión de los tipos de interés existen diferentes alternativas, que determinarán la estructura definitiva de los pagos efectuados y, en consecuencia, la estructura del cuadro de amortización:

1. Recalculando la cuantía de los términos amortizativos.

2. Manteniendo constante la cuantía de los términos amortizativos y modificando el número de pagos a realizar: sistema de cuota fija.

3. Manteniendo el plan de amortización inicial: plan de amortización sin ­cambios.

16.1.  Recálculo del término amortizativo

En este caso para cada revisión del tipo de interés se calcula el término a pagar como una nueva operación de amortización, donde el importe del capital será el capital vivo en ese momento; la duración de la operación, la vida remanente del préstamo; y el tipo de interés, el vigente en ese momento y aplicándolo para el resto de la operación.

Así, se modificará el término amortizativo cada vez que haya una revisión del tipo de interés, cambiando asimismo su composición.

16.2.  Mantenimiento del importe del término amortizativo sin cambios

El término amortizativo inicialmente calculado se va a mantener durante todo el préstamo. En cada revisión del tipo de interés se plantea el préstamo como una nueva operación donde el importe del capital será el capital vivo en ese momento; el tipo de interés, el vigente en ese momento y aplicándolo hasta el final; como término amortizativo se mantiene el que se calculó inicialmente; por último, se calcula el número de pagos a realizar en esa situación para la completa amortización del capital pendiente.

De esta forma el importe de los pagos se mantiene sin cambios en su cuantía total, pero la modificación del tipo de interés supondrá una nueva variación en la composición del termino, de forma que una subida de tipo de interés se traduce en una mayor cuota de interés y menor cantidad destinada a amortización (al revés, si se produce una rebaja de tipos).

En esta modalidad de revisión de los tipos de interés lo que nunca se conocerá (hasta la última revisión) es el número de pagos constantes que se realizarán en total. Si los tipos van disminuyendo, se acortará el número de pagos, y aumentará cuando los tipos de interés futuros vayan creciendo.